Optimera din prissättning på Airbnb

Optimera din prissättning på Airbnb

Hur bestämmer man egentligen rätt dygnspris som Airbnb värd? Sätter man bara något rimligt och hoppas på det bästa? Använder man Airbnbs smarta prissättning? Justerar man själv på magkänsla? Eller finns det bättre alternativ?

Prissättning är en djungel som vi ska hacka oss igenom i denna artikeln. Efter 5 års korttidsuthyrning har jag provat massvis med alternativ och kommit fram till ett system för att optimera min prissättning med minimalt underhållsarbete. Ett system där jag får högsta möjliga avkastning på min egen tid.

Jag anser det absolut nödvändigt för värdar att ha en genomtänkt prissättningstrategi. Prissättning är till för att du inte ska lämna pengar på bordet men det har också en massiv inverkan på din sökoptimering och om du får bokningar överhuvudtaget.

Jag spenderar nu endast några minuter en gång i veckan på att justera mina priser. Jag har hittat ett system för att tjäna så mycket och optimera min beläggning genom minimalt arbete. 

Innehållsförteckning

Klicka för att gå direkt till önskad rubrik

❌Det vanligaste misstaget❌

Den absolut vanligaste strategin för prissättning är att inte ha någon strategi alls. När jag började hyra ut och skulle prissätta min första Airbnb sa jag något i stil med “Mitt hus är värt 750kr kvällen” och så fick det bli framöver. När man väl kommer igång med sin uthyrning kan det vara överväldigande att skapa sin annons och göra sig redo att ta emot sin första gäst. Prissättningen brukar hamna i skymundan eftersom man har andra viktigare saker att prioritera. Men när man väl har fått rutin på sin uthyrning så lämnar man pengar på bordet ifall man inte har en ordentlig strategi. 

Så småningom efter mina första bokningar började jag experimentera med att höja priset en hundralapp på helgerna. Det visade sig att förändringen inte hade någon negativ effekt på min beläggning och var mer eller mindre “gratis pengar”. Det här blev ett Eureka moment för mig. Mina nyinförskaffade extra lunchpengar väckte mitt intresse för manuell prissättning.

Jag började kolla på bland annat: beläggningen hos mina grannar, säsongsbaserad statistik för när turister reser, månads och veckorabatter osv. Det tog inte lång tid innan jag höjde min omsättning med 30% jämfört mot när jag hade ett fast pris. Det tog en del tid att göra research och justera manuellt dag till dag, och jag insåg snart att detta inte var hållbart eftersom jag ville jobba mindre och automatisera mer. Min huvudsakliga drivkraft att lyckas med korttidsuthyrning har trots allt alltid varit att bli fri och jobba mindre. Så jag började se över alternativ.

Vad är Dynamisk prissättning?

Dymanisk prissättning blev den perfekta lösningen: en maskin som gör mina manuella justeringar automatiskt.

När man åker på semester och ska boka ett hotell så har du säkert lagt märke till att priset kan skilja sig från dag till dag. Väntar man för länge med att boka kan det bli för dyrt, eller så har man tur och det blir billigare. Detta kallas dynamisk prissättning, alltså att hotellet inte använder ett fast dygnspris. Istället så ändras priset dag för dag baserat på utbud och efterfrågan.

Exempel: Taylor Swift kom till Stockholm och efterfrågan på hotell och Airbnbs sköt i taket. När uthyrare förstod att efterfrågan ökade så höjde man sina priser och blev bokade till högre priser som man normalt inte hade fungerat.

Exempel: Det är lågsäsong och dina konkurrenter glömmer eller är för lata för att sänka sina priser. Du sänker dina priser och får högst beläggning på orten.

 

❌Airbnbs Smart Pricing❌

Jag hade vid det här laget fått nys om prissättningsverktyg. Mjukvara som kunde autmatiskt justera priserna varje dygn. Precis som hotellen gör. Airbnb har sitt egna gratis verktyg för värdar och det blev ett naturligt första steg. Jag ställde in mina parametrar baserat på min tidigare manuella strategi och såg hur verktyget mer eller mindre förklarade mig galen. Enligt Smart pricing var mina priser 20% till 50% för höga! Verktyget ombedde ett svandyk i pris medan det varnade mig för att jag inte skulle få bokningar om jag fortsatte som jag gjorde.

Jag provade på verktyget och lät den sänka mina priser… och bokningarna rullade in! Min beläggning blev aningen högre än tidigare och jag vart mer eller mindre fullbokad, men det kom till ett pris... ett mycket lägre pris för min uthyrning. 

Det var definitivt en ego-boost att se de gröna strecken strecka sig genom kalenderns sommarmånader. “Wow! Jag har så mycket att göra och jag har äntligen blivit en riktig fastighetsentreprenör!”. Min utökade arbetsbörda maskerade sig som en succé.

Men det var inte förrän vid säsongsutvärderingen då jag tar en noggrannare koll på siffrorna som jag insåg vad som hade hänt.

Jag hade ökat min beläggning men inte min omsättning. De reducerade priserna hade lett till fler bokningar, fast av lägre kvalité. Jag hade alltså lagt ner mer arbete för att underhålla fler gäster och fortfarande tjäna lika mycket som innan.

Airbnbs Smart pricing var en flopp.

Men varför?

För att förstå varför det hade gått så fel med Airbnbs egna prissättningsverktyg så påbörjade jag en undersöknings för att förstå hur verktyget kunde ha så annorlunda uppfattning mot min egna erfarenhet. 

Det visade sig att den generella uppfattning av Smart pricing var dåligt. Värdar runt om hela världen var missnöjda med verktyget. De upplevde liknande problem som jag hade gått igenom.

Airbnbs prissättningsverktyg är utvecklat av Airbnb. Dess utltimata syfte är inte att maximera intäkter för värdar, men att maximera intäkterna för Airbnb. Det är logiskt. Airbnb tjänar på sin provision från bokningar. All oanvänd beläggning på Airbnb är förlorad provision för Airbnb. Det ligger i Airbnbs intresse att ha 100% beläggning på alla boenden och den effektivaste strategin för att ta sig dit är att sänka alla priser.

Ifall ett boende har 100% beläggning med extremt låga priser så kommer resenärerna bli väldigt nöjda och fortsätta använda Airbnb. Airbnb vinner alla företags superjackpot: de får återkommande nöjda kunder. Airbnb tjänar såklart mindre provision om priserna är låga men intäkterna fortsätter att rulla in. Ifall resenärerna får billiga priser och gillar Airbnb kommer det alltid finnas värdar att och tillgänglig beläggning. Lägre priser och högre beläggning är en deal som Airbnb tar varje dag i veckan. Det här är en bidragande faktor till varför prissättning har en oproportioneligt stor inverkan på sökranking. 

Värden som i det här scenariot har 100% beläggning och knappt tjänar några pengar kommer behöva lägga ner sin verksamhet. Men det spelar ingen roll för Airbnb eftersom det finns fler uthyrare som står i kö för att ta beläggningen.

Airbnbs smart pricing är inte skapad för värdar, den är skapad för att tjäna Airbnb. 

Om din magkänsla säger ett pris och Airbnb smart pricing säger ett annat så har magkänslan väldigt sannolikt rätt i det här fallet. Om du använder Airbnbs smarta prissättning så bör du ha ett minimibelopp du själv sätter.

Men jag skulle istället rekommendera att använda ett opartiskt tredjemanverktyg för prissättningen. Prissättningsverktyg har en otrolig potential och trots min dåliga erfarenhet av Airbnbs egna verktyg så finns det andra verktyg med otrolig potential. Verktyg som jobbar för dig och inte för Airbnb. 

✅Fristående Prissättningsverktyg✅

Fristående prissättningsverktyg har OTROLIG potential. Det här insåg jag snart efter att ha anslutit programmet Pricelabs. Jag minns hur verktyget föreslog att jag skulle öka priset på en specifik helg helg över 30% och hamna på en nivå mitt attefallshus aldrig hade varit uppe i. Min prissättning var då 700kr och verktyget föreslog 900kr. Det tog inte många dagar innan helgen vart bokad till det nya dyrare priset. Det var här jag insåg hur en manuell prissättningstrategi aldrig kommer vara det lönsammaste alternativet.

Jag hade ingen aning om varför just den helgen var mer värd än föregående eller efterliggande. Det var inga röda dagar, helgdag eller speciella event i området. Det visade sig att det ökade priset berodde på utbudet i området. Allt annat av liknande standard i området var uppbokat och därför ökade efterfrågan och marknadsvärdet för min stuga.

Det bästa var att det här inte var enda gången. Det har blivit normen att priserna hoppar och extra lönsamma perioder. Men de går även nedåt. Desto närmare obokade datum kommer, desto mer sjunker de i värde eftersom risken att inte bli bokad ökar.

Prissättningsverktyg tenderar att ha högre värden i framtiden och minska dag för dag. Det är logiskt. Ett obokat datum är inte värt någonting, och jag tar hellre en bokning vid till mitt minimipris än står tomhänt. Att inte ha beläggning är en av de största anledningarna till att värdar slutar hyra ut. Detta kan hjälpas med dynamisk prissättning

Vi människor kommer aldrig kunna sätta priser lika bra som verktygen. Även om vi hade förutsättningarna för att sätta rätt priser så skulle tidsbördan vara för stor jämfört med den relativt billiga kostnaden för verktygen. Japp det stämmer, verktygen kostar pengar till skillnad från Airbnbs smart pricing. Men det är 100% värt att betala ett prisverktyg. Jag resonerar att ifall verktyget får mig att tjäna mer än verktyget kostar så är det värt. 


Tack vare vårt samarbete med Price Labs så kan du prova Price Labs gratis i 30 dagar genom följande länk:

Börja använd Price Labs gratis i 30 dagar

 Min prissättningsstrategi i korta drag

"Jag låter Pricelabs stå för prissätningen men justerar mitt baspris veckovis beroende på mina beläggningsmål." 

När du väl kommer igång med strategin kommer du kunna sätta upp Pricelabs så att verktyget gör majoriteten av jobbet åt dig. Du kommer bara behöva justera en variabel veckovis (baspriset). Strategins mål är att maximera lönsamheten och minimera arbetet. Den här strategin kommer få dig att prestera bättre än 95% av värdar på prissättning.

Grunder för prissättningsverktyg - Steg 1

Grundpris eller “Base Price”

Vilket verktyg du än väljer så kommer du behöva fylla i ett grundpris. Grundpriset är vad den dynamiska prissättningen utgår från. Verktyget kan oftast inte sätta grundpriset själv. De kan ge ett förslag som bör tas med en nypa salt. Samtidigt kan det vara svårt att sätta ett grundpris själv. Om man är helt ny så rekommenderar jag att man börjar med verktygets rekommendation men är redo att korrigera beroende på beläggning. Man kan också gå in på Airbnb som resenärer och kolla på liknande boenden i området för att få en uppfattning om ett rimligt grundpris. När det kommer till grundpris så rekommenderar jag att hellre ligga lite för lågt än för högt. Hellre lite lägre pris och bokningar än för högt och inga bokningar. 

Min prisstrategi går ut på att justera baspriset baserat på beläggning. Ofta i inkrement om 10% men under lågsäsongen kommer grundpriset behövas justeras ordentligt (ibland upp till 50% billigare).

Minimumpris

Ett minimumpris är nödvändigt eftersom verktyget minskar priserna desto närmare datumen kommer. Verktyget väger inte in driftkostnader eller din tid, så tekniskt sett kan dygnspriset bli så lågt som en krona ifall det bara är någon dag kvar och datumet inte blivit bokat. Det här fungerar ju självklart inte för oss och vi måste själva ställa in vårt minsta tänkbara pris. 

Man kan tänka sig att det är ganska enkelt att sätta ett minimumpris men det är vanligt att värdar landar alldeles för högt. Minimumpriset bör vara ditt absolut lägsta tänkbara pris och bör ligga vid gränsen till där det är mer lönsamt att boendet står tomt. Minimumpriset bör alltså vara (driftkostnaderna för ett dygn) + (städkostnad). Denna ekvationen blir nästan alltid lägre än intuitionen. 

Man måste inte tjäna pengar på varje bokning. Ibland är det är bättre att gå jämnt ut med en bokning än att förlora pengar på att det står tomt.

Ett undantag är ifall du upplever betydligt sämre gäster vid lägre prissättning. Problemgäster är dyra gäster och bör undvikas. Problemgäster är vanligare när man hyr ut billigt. 

Maxmimumpris

Normalt sätt behöver man inte ett maximumpris och majoriteten av uthyrare kan ignorera det här. Det finns dock ett undantag och det är extremt populära boenden som kan få extremt höga priser och fortfarande bli bokade. Ifall prissättningen blir för hög så kan det sätta orimliga förväntningar hos gäster och leda till dåliga omdömen. Ifall dina priser är så höga att dina omdömen lider av det kan det vara värt att ha ett maximumpris.

Ifall du råkar ha ett boende som måste ha ett maxpris så får du gärna dela det i vår facebook-grupp för att inspirera andra!

Bokningsledtid (BLT)

Bokningsledtid (BLT) är ett grundläggande och viktigt begrepp inom prissättningsstrategi. Vår BLT kommer hjälpa oss sätta våra beläggningsmål. Vi kommer sedan justera vårt baspris för att nå våra beläggningsmål. 

BLT är ett mått på hur långt i framtiden bokningar kommer. Alltså ett medelvärde för hur långt i framtiden gäster bokar ett boende.

Genomsnittlig BLT i Sverige ligger runt 30 dagar +-5 dagar för majoriteten av uthyrare. Majoriteten av alla bokningar kommer vanligast mellan 15 och 45 dagar i framtiden.

Ifall din BLT är långt över ovanstående exempel så är det ett tecken på att dina priser är för låga. Är din BLT lägre så är det ett tecken på att de kan vara för höga.

Det finns såklart undantag som exempelvis stora boenden med många bäddar, där kommer BLT vara högre eftersom stora sällskap tenderar att boka i god tid innan vistelsen. Ensamma resenärer har lägre BLT eftersom de tenderar att vänta längre för att kunna få bästa pris. 

 


I ovanstående diagram ser vi att BLT är 30 dagar. 50% av våra bokningar kommer inom 30 dagar från dagens datum, och resterande 50% av bokningar kommer efter 31 dagar i framtiden från dagens datum. Om vi vet när våra bokningar kommer så kan vi beräkna vårt beläggningsmål (ett koncept vi pratar om senare) och på så sätt korrigera våra priser baserat på framtida beläggning.

Du bör ha en idé om din BLT ifall du redan hyr ut och det går att se den i Airbnbs statistikverktyg

(obs du behöver vara inloggad på ditt Airbnbkonto för att länken ska fungera)

Alternativt kan du räkna ut din BLT manuellt genom att plussa ihop hur långt i förväg dina bokningar kommer sedan ta medelvärdet vilket get BLT. 

Hög BLT kan indikera att dina priser är låga och gäster väljer att boka långt i förväg. Korta ledtider kan indikera att dina priser är för höga och gäster väntar på att de sänks innan de bokar.

Mål för veckovis beläggning - Steg 2

Vi måste nu bestämma våra beläggningsmål vilket kommer bli en viktig faktor i vår prissättningsstrategi. Beläggningsmål kan skilja sig mycket för olika boenden och beror mycket på vad du är bekväm med. Nedanför kan ni se mina beläggningsmål för ett boende med 7 bäddar.7+



Mitt första mål är att alltid ha 0% tillgänglig beläggning 7 dagar in i framtiden eftersom bokningar inom 7 dagar är väldigt ovanligt i min lokala marknad. Har jag tillgänglig beläggning mindre än 7 dagar framåt så är det sannolikt att datumen passerar utan bokning. 

30 dagar i framtiden vill jag ha 50% tillgänglig beläggning. Vilket stämmer överens med min BLT.

90 dagar i framtiden vill jag ha 90% tillgänglig beläggning men jag har är inte orolig ifall den är så hög som 100%. Ifall jag börjar få för många bokningar 90 dagar framåt så är sannolikheten stor att mitt pris är för lågt. Det här är ett boende med 7 bäddar. Ifall ett boende har exempelvis 16 bäddar så kommer man vilja ha in fler bokningar längre i förväg eftersom stora sällskap bokar längre i förväg. Ett sällskap om 16 personer bokar inte boende en vecka innan vistelsen. 

Varje torsdagsmorgon sitter jag med mitt kaffe framför datorn och ser min beläggning i Pricelabs, som kan se ut såhär:

7 dagar framåt har jag 29% tillgänglig beläggning (jag är alltså 71% bokad). 30 dagar framåt är 54% beläggning tillgänglig. 90 dagar framåt är 69% beläggning tillgänglig.

Baserat på den här informationen så justerar jag mitt baspris. Jag når inte upp till mitt beläggningsmål för 7 dagar ut vilket är ett tecken på att jag bör sänka mitt baspris. Mitt mål är att ha 0% tillgänglig beläggning 7 dagar framåt och i det här exemplet så varnar pricelabs mig med röd färg eftersom jag riskerar att inte få mina sista 29% för denna veckan bokade. Jag sänker mitt baspris med 100kr för att öka sannolikheten att ta mig till 0% tillgänglig beläggning. 

Nu kollar vi på mittenkolumnen vilket är 30 dagar fraöver där jag har 54% tillgänglig beläggning. När mitt beläggningsmål för 30 dagar är 50% brukar jag inte göra några justeringar ifall beläggningen landar mellan 40-60%. 

90 dagar framåt så har jag 69% tillgänglig beläggning när mitt beläggningsmål är 90%. Det här är ett tecken på att mina priser är för låga långt framåt i tiden. I det här fallet sänkte jag min procentuella månadsrabatt. Men man skulle även kunna skippa justeringen här ifall man vill spela det lite mer säkert och lämna lite pengar på bordet. 

Avslutande tankar

Prissättning är verkligen en djungel man måste hacka sig igenom. Djungeln fortsätter växa och förändras och vi måste anpassa oss, det som fungerar idag kanske inte fungerar imorgon. I korttidsuthyrningsbranschen är det värdarna som är villiga att anpassa sig till nya omstädnigheter och ny tekonologi som blir långvariga. Om du har kommit så här långt i artikeln så är det ett tecken på att du engagerar dig i en av de viktigaste men oftast bortglömda aspekterna inom korttidsuthyrning. 

Jag hoppas att den här strategin ska få dig att komma igång med prissättning på bästa sätt. Ifall jag ser att det finns mer intresse för prissättning kan det bli fler artiklar i framtiden där vi verkligen djupdyker på bokningsmönster, justeringar och ytterligare detaljer. Lycka till!

Tack vare vårt samarbete med Price Labs så kan du prova Price Labs gratis i 30 dagar med följande länk:

Börja använd Price Labs gratis i 30 dagar

Tillbaka till blogg